往年这个时候，朋友圈总被房企业的绩喜报刷屏，今年却异常冷清，基本看不到这样的信息。
业绩增长受阻，目标达成率下滑，2021年，许多房企风光不再。据克而瑞统计，去年超过八成房企未完成全年业绩目标，创下近三年来新低。仅有的少数还在增长的房企，显得特别亮眼。
随着多数房企失速，少数房企弯道超车，房企的销售排位榜也出现巨变。都有谁在掉队，谁又在超越？那些逆势增长的房企，都有什么秘密武器？
房企排名大变动
三类房企在逆势增长
去年下半年以来，楼市持续降温，各地销售放缓，直接拉低了房企全年的销售额。
据克而瑞统计，去年规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于过去五年110%的平均水平。
严峻的大环境将房企打回原形，在大部分房企失速的同时，也有一小部分房企逆势上行。
对比近两年房企的排名，会发现，去年随着一部分房企暴雷，一部分房企滑坡，一些稳健经营的房企正后来者居上，房企销售排行榜直观的反映出了行业竞争格局的变化。
总结起来，去年仍在逆势增长的房企主要有这三类：国央企、稳健型的民营房企、开发业务占比小的房企。
先说央企国企。top10里面，中国恒大暴雷业绩下滑，销售额直接从2020年的7035亿跌至4400亿（全口径金额），排名也从第2下滑至第5。同时，世茂集团跌出前10，取而代之的是龙湖集团。
碧桂园虽然蝉联第一，万科地产、融创中国排名也都上升了一位，但销售额其实较2020年都有所下滑。
来源：克而瑞
国企央企开发生则在逆势上升。
比如保利发展，全口径销售额从2020年的5028亿小幅增长至5385亿，排名上升一位至第4。华润置地破三千亿，排名同样上升一位至第8；招商蛇口破三千亿，业绩增长14.9%，排名从第10上升至第8。中海地产的业绩较前年同样有小幅增长。
地方国企同样有不错的表现。
去年，厦门国资背景的建发房产增长势头非常猛，年度全口径销售金额同比增长32%，排名从31蹿升至21；权益金额破千亿，挺近行业前20。
广州国资背景的越秀地产成绩也非常亮眼，排名较前一年从46位飙升至37位，年度全口径销售金额首次破千亿，同比增长21%。
以龙湖集团为代表的老牌稳健型房企，在去年也是相对比较稳的。龙湖集团去年全口径销售金额增长7%，挺近行业top10。另外，旭辉集团、龙光集团的业绩同样有所增长，龙光集团的排名更是上升了两位。
去年地产行业雷声不断，一批规模型房企陷入流动性危机，行业哀鸿遍野。就在这样的大环境下，还有一类房企活得相对滋润，比如坚持住宅和商业双轮驱动的宝龙地产，销售额同比增长24.8%。
不难发现，在房企普遍业绩下滑的去年，仍能稳住业绩甚至有所增长的房企，都能吊打同行，在销售排位赛中实现弯道超车。这些房企都有哪些共同特点？在经营管理上有哪些值得借鉴的优势？
裸泳时代
逆增长房企都有什么特征？
当潮水褪去了，大家开始裸泳，便是考验房企真实力的时候。在2021年仍能扛得住外部环境的变化，保持稳步前进的房企，都是名副其实的实力派。
1、 财务安全，融资成本低
三道红线全绿，是房企财务安全的一道保险。从数据来看，去年仍能保持增长的房企，在财务上都有足够的安全垫。正是因为财务安全，这些房企融资渠道相对顺畅，购房者堆砌有信心，反过来也为稳定增长提供保障。
以龙湖为例，2021年半年报显示，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）46.0%，剔除预收款后的资产负债率68.3%；在手现金994.7亿元，现金短债比高达5.48。
房企的融资成本，代表着资方对房企稳健度的判断。
2021上半年，房企融资成本最低的十家房企中大部分是央企国企。最低的三家，分别为中海3.6%，华润置地3.88%，金茂4.1%。龙湖是唯一一家能够媲美央企的民营房企。去年上半年，龙湖的平均融资成本4.21%，仅略高于前三的央企。在房企融资成本普遍上
升的2021年，龙湖的平均融资成本还同比下降了0.29个百分点，达到历史最低。
来源：自地产同学会
下半年由于房企暴雷，资本市场出现信任危机。直到年底，地产融资才逐步恢复，首批恢复发债的房企仍以中央企国企占主流，龙湖和碧桂园是唯二的民营企业。12月1日，龙湖公布，计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元。
很多人说，国央企在融资上比民营企业有天然的优势，事实上，这种优势也是基于大部分国央企稳健的财务。现在回过头来看，慢即是快。前些年受限于杠杆率被民企甩在后面的国央企，在行业普遍失速的当前开始爆发潜力。
2、区域深耕做到极致
地产行业黑马不再，骏马正在发力。
最难的2021年，有一类房企仍在逆生长，这便是区域深耕房企。
在此之前，许多房企都在加速全国化布局，到处跑马圈地。事实证明，全国化布局并不适合所有的房企。相反的，那些将一个区域做深做透的房企，因为不刻意追求速度，财务上更有弹性，在储备了足够的抗风险能力。
典型者如滨江集团，前年全口径销售金额排名27位，2021年则跃升到22位，提升了5个名次。
滨江2021年的销售目标1500亿，实际销售额1691.3亿。其中，仅浙江省内的销售额就达到千亿，可谓是将区域深耕做到极致。
值得一提的是，去年迫于现金流压力，今年许多房企不得不打折促销，以价换量。尤其下半年，房企普遍面临增收不增利的困局。滨江集团却增收又增利。中金公司预测，2021年滨江归母净利润29.69亿元，同比增长27.55%。
这主要得益于滨江集团极高的人效和销售均价。去年，滨江集团人均销售额预计突破1.5亿，销售单价逾47000，继续领跑行业。
区域深耕型房企正在迎来属于自己的时代。中信证券认为，本地化浪潮正在起步，外埠公司在本地土地市场的竞争当中将明显不敌本地公司。未来，跨区域大民营企业的市场份额可能下降，而换来的主要并不是央企的市场份额上升，而是有深耕经验的本地企业（包括地方国企和本地民营企业）市场份额的持续上升。
3 、产品力强，销售单价高
对房企销售业绩的贡献，除了销售面积外，还有一个重要因素，就是销售单价。这也是为什么，布局高能级城市的房企，销售额更容易领先于同行。
从另一角度来看，销售单价高，往往意味着产品溢价能力强。因此，如果将全国化布局的房企放在一起来比较，销售单价高者，往往是产品有说服力者。而在地产横盘期，更高销售单价更能带动房企销售业绩的上升。
比如，去年销售均价最高的房企滨江集团，达到47000/平，其年度业绩非常可观。
2021年房企销售单价排行榜
数据源自中指研究院，整理：地产漫游指南
去年提前完成销售目标、同比增长38%的绿城集团，向来也是行业的品质标杆，其销售单价都是比较高的。
有统计显示，销售单价TOP20的房企中，有17家均取得了全口径销售额位次的提升。可见 ，在市场下行期，那些口碑好、品质高的房企，正在受到嘉奖。毕竟，不差钱的客户，购房时受调控、受大环境影响是最小的。
4、多元业务成型，多条腿走路
一手房市场受到冲击，那些仅有开发业务的房企是最受伤的，而那些多条赛道同时发力的房企，东边不亮西边亮，风险对冲之下，反而更稳。
比如华润，作为住宅与商业双轮驱动典型代表，商业板块正在全面发力。2021年上半年，华润万象生活整体营收表现较为突出，实现收入40.1亿元，同比涨幅超过28.1%。
其中，住宅物业管理服务板块收入为人民币23.9亿元，同比增长42.3%；商业运营及物业管理服务板块为人民币16.2亿元，同比增长11.7%。净利润为8.1亿元，同比大幅增长138.1%。
资本市场上，华润万象生活总市值超900亿元港元。这一个数据，已经超越了许多千亿级别的纯开发业务房企。
再如龙湖集团，在传统的地产和商业双轮驱动基础上拓展出了六大航道，包括租赁、物业、租售、装修等，多重航道加持下，年度销售额实现2900亿。
中型规模的越秀地产和宝龙集团，也是多重航道的受益者，越秀的综合体与TOD，宝龙的商业地产，都是他们抵御行业下行的有力砝码。
小结
地产行业的竞争规则变了，2021年是变局的一年，也是地产下半场正式启幕的一年。在生存环境更为严峻的未来，唯有那些布局有优势、产品力出色及经营管理能力突出的房企才有机会胜出，多元化业务成熟者也将迎来属于自己的春天。
