房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。
2008-2018年房地产三轮小周期，货币和信贷宽松政策对商品房销售、房价、土地的影响最为明显。第四轮2019年开始，第五轮2021年开始。融资三道红线、银行两道红线、供地两集中政策陆续出台影响房地产。
2020年初疫情的突发，下半年疫情有所好转，宏观经济、货币、财政、税收政策立刻由宽松转向收紧，导致新一轮政策宽松未有效传导至房地产，叠加房地产调控，让市场爆发危机。
第五轮小周期，2022年3-4月次疫情反弹影响大，再逢7月楼市停工、烂尾、断供事件，居民购房观望情绪加重落。8月销售面积、销售额的降幅较7月收窄，楼市金九银十拉动力已经减弱。
地方政策在于托底，维稳作用，预计2023年三四季度会是本轮销售反弹高点。商品房销售面积、销售额的市场底部会基本确认在2022年上半年销售面积、销售额增速有望回正的概率更大。
房地产下行周期的结束，取决于政策面的宽松程度，取决于市场恢复、复苏回暖的时间，预计在2023年上半年，即6个月到12个月，2023年三四季度复苏回升。
2021年下半年开始，房地产行业进入一个新的调整周期，到目前为止已经1年3个月。房地产四个周期驱动因素，一个是需求下滑，引发的大调整周期，2008、2014、2021年。
销售面积同比下滑幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速呈负增长。
一个是政策收紧而导致的调整周期，2011和2018年、2022年，销售面积下降，持续时间由短拉长。大调整周期内，房价下跌滞后于销售面积，小周期内，成交量和价格往往同步调整。
调整周期内，新房销售面积增速为负值和见底时点通常在销售价格之前。
其一是大周期，商品房销售面积同比负增长持续时间为11个月-16个月，小周期为7-9个月。销售面积平均月均降幅较2008年周期18.6%下降至2018年周期0.9%。
其二是2008年和2014年两轮大周期中，价格环比下降和见底的时间点都比销售下降了1-2个季度。调整期间，商品住宅均价降幅最大为3%-20%。
其三是2018年商品房库存下降了11%，其他三轮房地产调整周期的库存增加了15%-30%。这轮调整周期，因为疫情、三道红线、二道红线、两集中、房住不炒的政策，周期拉长。
本轮调整周期的销售面积累计同比已同比负增长8个月，单月下降14个月，价格下降调整已8个月，离大周期底部很近，已经靠近底部拐点，还差6个月到9个月。
预计2023年一、二季度的全国商品房销售量和价格指标有望迎来转正契机。
房地产行业下行周期已经确定，政府可以保证不发生系统性风险。目前房地产市场的风险是可控的，暂时未看到大范围危机，市场的基本面没有改变，支撑依然是存在的。
其一是利率处于下行周期，房贷大面积违约的概率小。CPI较低叠加经济下行压力，货币政策依然有宽松空间。其二是二三线城市房价跌幅不到5%，20%-30%的首付款，尚不会引发断供。
其三是商品房依然成为居民手中最重要的资产，风险低。其四是房地产风险主要集中于少部分头部房企、小部分中小企业，停工、烂尾楼风险，蔓延风险较低。
其五是银行业信用度非常高，房地产占银行业371万亿元的总资产，比重不到5.5%。截至2021年6月，包括贷款、债券和信托在内，开发商债务总额约为20万亿元，只占102万亿元GDP20%。
其六是银行在过去几年间积累了较高的资产减值准备，即便出现部分违约，传染风险将可控。当前银行业拨备覆盖率200%，不良贷款比例1.7%，有较高的安全边际，银行的债务风险可控。
预期房地产危机、风险完全是可控，不会引发经济崩塌、股灾、金融危机。目前看国内商业银行、货币政策、财政政策有空间和能力应对局部房地产市场发生的危机、风险。
房地产市场依然处于下行通道，筑底、探底之路，暂时没有到尽头。
9月6日，官方所谓的房地产总体仍下行，但出现3个积极变化的判断，意味着房地产没有见底、触底，依然处于筑底、探底的房地产市场发展趋势。
其一是商品房市场销售面积、销售额的降幅收窄。前8月，全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1%，商品房销售额下降27.9%，降幅比前7月收窄0.9。
其二是商品房住宅续建项目投资保持增长。前8月商品房住宅施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比前7月有所加快，与地方推进复工、保交房的工作有关。
其三是房企到位资金降幅收窄。前8月房企本年到位资金同比下降25%，降幅比前7月收窄0.4%，与销售回款、银行信贷、房企融资的逐渐好转有关，但是跌负依然巨大。
其四是房地产市场出现了3个积极变化，不代表着房地产市场已经见底、触底、复苏，还处在下行过程中，开发投资同比降幅比上月扩大、销售传导到投资生产，需要一个过程。
政策基调明显转变。2016年底，首次提出房住不炒。2019年7月，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年、2021年、2022年疫情影响下，经济压力加大，房住不炒的政策基调并未动摇。
房住不炒政策基调下，居民购房和房企投融资均与以往不同。房地产链对经济拉动有所减弱，但依然举足轻重，需密切跟踪。政策基调转变使得周期消失，2018年以来销售增速保持在5%以下的相对低位。
全国商品房销售面积、销售金额同比自2021年7月开始下降，到2022年8月连续下降14个月。商品房销售继续处于盘整阶段，最近几个月普遍保持在下跌近两成的水平。而8月单月销售略有回升。
叠加房地产融资政策的持续收紧，房企投融资行为出现明显转变。资金端的收紧对房地产投资形成一定约束，通过销售回笼资金、扩大投资的节奏被相应拉长。短期内的竣工压力带来的投资景气，可持续性存疑。
房住不炒的持续影响下，居民购房和房企投融资均与以往不同，未来房地产行业对经济的拉动或有所减弱。但总体来看，房地产链的体量较大，依然是关乎国计民生的重要产业，值得密切跟踪关注。
目前宏观经济、楼生呈现持续下行通道，政策面，告别大规模、大力度、大刺激的经济刺激计划，政策一刺激就令市场马上反弹的反转模式，已经一去不返还。
房住不炒、金融去杠杆、房企去债务的目标、居民杠杆率偏高，在经济未转型成功前未，以短期的、小力度、地方性的稳增长措施为主的方式不变，不会有大刺激的一揽子计划措施出台。
除非国家对经济、楼市的政策转变。9月23日，官方“房地产金融化泡泡化势头得到实质性扭转”的表述，意味着四季度房地产政策迎来新一轮宽松的信号。
意味着三道红线、房地产集中贷款、楼市限制政策、金融货币信贷政策的松绑，重新开闸放水的信号。降准、降息，10月可期，已经是刻不容缓。
房地产依然是中国经济增长的引擎器、火车头的时代。房价的下行周期，驱动力是政策，表现供需、人口、库存的变化，其次是资金、流动性的变化，最后是居民收入增长、就业景气的变化。
房地产周期是经济周期的表现之一，下限是房地产不能拖累、影响经济的稳定性，上限是房价不能过快上涨。下限需观测投资、GDP、财政、土地成交是否下行，上限关注房价过快上涨。
房地产行业横跨服务业和工业，链条长、产值大，同时是占比最高的居民资产，关系到国计民生，在国民经济中举足轻重，涉及到57个相关产业的发展。
房屋建筑业对上游行业的拉动，主要体现为对建筑材料的大量需求。房屋建筑总产值最大、中间投入占比高。房地产链前端以房屋建筑为中枢，通过建材等中上游行业，来拉动工业领域生产。
房地产后端销售，可拉动电线光缆、陶瓷/砖石制品等，房地产后端对木材制品等行业弹性相对略高，但总体的经济拉动能力弱于前端。黑色金属矿、非金属建材等房地产前端行业受益弹性较大。测算显示，黑色金属矿、非金属建材等行业对房地产投资的受益弹性最大。洗衣机、空调等白色家电和房地产相关性较强。居民消费习惯带动下，部分商品消费和房地产密切相关。
转型攻坚期，在房住不炒政策基调下，居民购房和房企投融资均和以往不同，房地产对经济拉动能力或有所减弱，但仍需保持跟踪。
传统经济周期下，当经济下行压力较大时，房地产往往成为提振经济的重要手段。传统稳增长模式下房地产市场的繁荣，带来了经济脱实向虚、居民杠杆快速抬升等问题。
房地产的春天一定会来临，新的房地产上涨周期一定会重启。房地产业是一个韧性极强的永续性行业，修复能力最强，因为行业有制度、需求支撑。房地产现在依然是支柱产业，未来还是。
房地产未来10年到20年的市场规模依然在10万亿到16万亿之间波动，新增需求的住房市场前景依然是大的，市场存量的改造和升级的巨大需求将在未来20年集中爆发。
19个城市群、34个都市圈的人口集中，还有基建、教育、医疗、商业配套的建设提速，为房地产发展提供新动能。毫无疑问的是房地产短期的市场、政策波动，不会改长期的发展趋势。
