近日，由标准排名研究院推出的鬼城指数排行榜出炉，榜单预测，中国未来可能会出现近50座鬼城，主要分布在中西部地区，如內蒙古、新疆及甘肃等多个省市，这50大鬼城过度建设十分严重，在过去的5年里，新建的住房相当于50个洛阳城。该报告发布的2015年鬼城指数排行榜中，结果显示，在过去的5年里，新城区热已经由省会城市向地级、县级城市全面蔓延，上榜的50个城市包括26个地级城市、24个县级城市。
何谓鬼城？
是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地称为鬼城。
鬼城的本质其实是房地产的产能过剩问题。榜单所依据的标准是鬼城指数，即以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为鬼城或空城的可能性，国家住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口（即人口与建成区面积之比的合理比值为1）。比值的红线为0.5，越是低于0.5，成为鬼城的危险系数越高；而越接近1，则不太可能成为鬼城。
与去年的榜单相比，鬼城现在正从省会城市向地级、县级城市蔓延。上榜的前50个城市中，地级城市26个，县级城市24个，势力相当。前十名城市分别为二连浩特、阿拉尔、北屯、阿勒泰、张掖、绥芬河、钦州、嘉峪关、玉门、日喀则，其中有6个县级城市。造成这种变化的原因主要有两点：一是去年的样本以地级城市为主，兼顾部分知名的县级城市，今年则是扩大为中国大陆所有的658个设市城市；二是去年的鬼城指数以城区人口与建成区面积的占比来计算，今年的方法论即标准并没有变化，只是人口加上了城区的暂住人口。
1、过去五年中国大陆相当于新建了50个洛阳城
根据标准排名研究院的研究发现，2009年到2013年五年间，中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里，相当于新建了50个洛阳城(截至2013年底，洛阳建成区面积为191.85平方公里)。如果以城市建设用地面积来算，结果将更加惊人。
统计显示，截止到2014年初，全国设市城市658个，城市城区人口3.77亿人，暂住人口0.56亿人，建成区面积4.79万平方公里。以城区人口(加暂住人口)与建成区面积的比值来计算，中国大陆城市的这一比值平均数额为0.9052。
比值0.9052的意思是每平方公里建成区内容纳的人口为9052人，接近国家住建部的标准即每平方公里容纳一万人(比值为1)。标准排名研究院认为，比值的红线为0.5，越是低于0.5，成为鬼城的危险系数越高。而越接近1，则不太可能成为鬼城。
2、扩城运动下沉，县级城市或成鬼城新主流
标准排名研究院的研究发现，新城新区热正从省会城市向地级、县级城市蔓延。仅标准排名研究院统计的建成区面积而言，很多县级城市的建成区面积已经接近甚至超越地级城市，我们谓之为超级县城。如果以规划面积来看，这一趋势更可怕。
新城新区遍地开花。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2014年发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
标准排名▪中国大陆城市鬼城指数排行榜(2015)上榜的前50个城市中，地级城市26个，县级城市24个，势力相当。前十名城市分别为二连浩特、阿拉尔、北屯、阿勒泰、张掖、绥芬河、钦州、嘉峪关、玉门、日喀则，其中有6个县级城市。
3、户籍制度改革能否为中国近50个鬼城解套
11月3日，国家发改委主任徐绍史对外透露，2014年中国城镇化率为54.77%，它包括了在城镇居住6个月以上的外来人口，而户籍人口的城镇化率只有36.3%。去年的鬼城指数排行榜也是以户籍人口来计算，结果使得少许城市成为理论上的鬼城。
中央希望户籍制度改革能够带来城镇化率的提高——要求今年年底每个省(区、市)都必须出台方案，鼓励和引导农业人口在城镇待下去。在新型城镇化规划中提出了，到2024年常住人口城镇化率达到60%的目标。去鬼城化实则也有赖于这一改革。
事实并不乐观。尽管加上了城区暂住人口，去年榜上的二连浩特、钦州、嘉峪关、威海、承德、烟台、三亚、鄂尔多斯、咸宁、拉萨等城市依然难逃鬼城的高危隐患。原因在于，很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，新增部分甚至为现有的两倍以上。
造成鬼城现象的原因是什么呢？
有一种观点认为，鬼城现象的出现，是由于政府过度依赖土地财政，造成土地的利用率非常低。北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志认为，其实各个城市面对的用地约束还是很大的，一直都有18亿亩农田红线的约束，每个地方政府都要面对这个问题。我们城市的供地计划是跟着这个城市的总体规划走的，但我们很多城市总体规划本身就存在问题。
刘志表示，一方面是地方政府对未来的需求预期过于乐观，把未来人口规模预测得很大；另一方面是整个国家规划体系在宏观控制上并没有有效地起到作用。后果是，过于乐观的预估造成了城市每年的供地计划超出了实际的需求。
也就是说，鬼城的本质虽是房地产产能过剩，但它并非经济社会自然发展的结果，很大程度上是行政权力插手市场导致市场失灵的结果。形成这种行政权力太过自信，有强烈干预投资倾向的格局，有非常复杂的成因，比如财政分权使地方对土地财政的依赖；对官员的考核晋升体系导致官员快速出政绩的饥渴；以及土地产权的模糊、金融的软预算约束，还有就是环境保护的外部性等等，都使得供给成潮涌现象。
所以，鬼城的出现多是由于超前建设，这些超前提供的房产能否最终被消化，还要看整个社会经济的走势，以及政府在多大程度上作为。
走老路是化解不了房地产的鬼城问题
早几年，这些城市的居民还以为当地的住房会如一线城市的住房一样有投资价值，所以他们还是有愿意进入当地的住房市场。住房销售的情况还不差。但是，随着越来越多的住房推出，随着这几年住房市场的价格开始持续下跌，这些城市的投资者早就离开了这个市场。投资者没有愿意进入，那么这些城市想让农民进城购买住房估计是难于上青天。因为，这些地方的农民既没有支付能力进入城市，他们也没有愿意进入这些城市。所以，这些城市的住房供给只能是越来越大。即使有些住房，房地产开发商是卖出，但是同样是砸在投资者手中既卖不出，也租不出。这就使这些城市的住房销售更是困难，库存越来越高。
可以说，当前中国全国各城市，鬼城的情况肯定比该报告所得出的结论更为严重，不是50个，而是更多。只要有时间，到全国各地去看，中国住房的严重过剩已经是普遍的问题，并非是个别现象。而且按照当前政府的房地产救市政策，即使不是鬼城的一线城市，最后的结果也会走上鬼城之路。因为，只要政府用救市政策把房价顶在天花板上，房地产开发仍然是暴利，无论是一线城市的政府还是房地产开发商都有动机批发出大量的土地和建设大量的住房。比如，今年一线城市拍卖出一个又一个地王，都与此有关。比如北京，目前缺少土地吗？只有公共交通延伸到哪里，那里的建房土地就会出来。在北京再建几个现在这样的面积北京城，土地都有的是。在当前的房地产政策老路上房地产市场问题只能是越走越远。
对于全国各地房地产市场的过高库存，已经引起中央政府密切关注。有媒体报道，中央各部委多项刺激楼市政策正蓄势待发，如力推棚户区改造、放宽信贷及税收政策等，以此来稳定当前中国的房地产市场，促进经济增长。
但是，如果是再推出这样的房地产救市政策，应该是在十几年的老路上前行。可以看到，这条老路已经证明中国的房地产市场是不可持续了。如果还是在这种老政策上前行，要解决当前中国房地产市场的严重库存化问题是不可能的。因为，政府希望棚户区改造增加住房市场的被动性需求，这与早几年大拆大建增加被动性住房需求是一样的。政府这样做一是政府财政能力有限，这种被动性需求也有限；二是住房按揭贷款的证券化，美国那样好的法律制度及金融市场都引发过2008年的严重次贷危机，中国这条路是否走得通同样是不确定的。因为这些证券化资产谁来购买都存在问题。三是无论是降低按揭贷款利率还是首付比重，看上去是可降低居民进入住房市场门槛，但增加了他们购买住房后未来支付成本。更何况这些居民仅是购买消费的话，根本不在于优惠条件如何，而在于他们支付能够如何。这些优惠政策对三四线城市的居民也吸引力不大，除非购买之后是一个好的投资品。
所以，政府化解当前中国大量的鬼城问题，如果还是在前十几年的政策上打转或走老路，那么要解决这个问题根本就不可能，反之会让问题搞得更大。
（来源：百度大数据）
