用你名字买的房不一定是你的房的话题冲上了热搜，讲了一个女孩在恋爱期间遇到男方想用女孩的名字购房，考虑这是好事还是坏事的问题。有热心网友就提醒了一句话用你名字买的房不一定是你的房，但用你名字借的贷一定是你的贷！
以律师的经验来看这句话，还确实有点道理。从《物权法》的角度讲不动产物权以登记为准，用你名字买的房当然是你的房。但这种效力主要是对外公示效力，可以从内部用《合同法》等其他法律规则来破。比如有借名买房之类的约定的，必要的时候就可以用约定来改变物权登记。法律上这种不同层面的不同法律关系和权利义务的用法，很多人实践中经常绕不明白。至于贷款风险又是另一层面的问题，因为涉及到第三方银行。前几天刚说过朋友让你帮忙，用你的名字贷款，他承诺还钱的事儿，对银行来讲有人还钱那就不管是谁还的，但没人还钱肯定找你，谁叫是你名下的贷款呢？换到贷款购房这事儿上大致道理也一样。当然，贷款购房的风险程度比纯帮人贷款要小。如果房价没跌这笔债务是有房产抵押的，大不了卖房抵债。但如果碰上类似环京某些地方这几年房价跌到卖了房银行贷款都还不清的情况就麻烦大了。
所以，其实说透了恋爱期间用你的名字购房通常风险并没有那么大，通常最多就是获得的利益没有想象中的高，一无所谓亏大了结果，通常还是发生在那种出钱出力没登记所有权的那种！
给大家说一个反向案子让大家多角度了解一下世界。有这么一个案子：两人恋爱同居期间共同出首付买房，男方没有北京户口，所以房子登在女方名下，同居期间还贷是用女方工资来还，而男方的收入就用于两人生活开销。几年后因为各种原因女方提出分手并答应给男方一笔钱，但女方暂时没钱说晚几年有钱了再给，而男方内心还希望有机会复合也显得大度，没要求女方做书面承诺。分手后男然后就去外地发展，两年后男方得知女方已经和别人结婚了，复合无望就找女方要钱，可女方不给。协商不成诉到法院，女方承认双方曾有恋爱关系，但不承认双方同居也不承认男方对购房有出资或参与还贷。男方只有一些曾在房中拍的照片之类的资料，同居期间男方的收入用于生活支出，女方收入用于还贷，也确实没有充分的参与购房的证据。而且当初购房和分手时都没有出资的证据和书面文件。所以，最后法院驳回了男方的诉求，一分钱没分到！从法律举证的角度讲，恋爱期间购房和婚后购房有本质区别！婚后购房主张是个人出资的一方负举证责任，否则认定为共同出资、共同还贷。而恋爱期间购房，未参与购房登记一方如果主张自己有出资，要负举证责任，否则权利归于登记所有人。即使能证明有出资，在既未署名也无特殊约定的情况下，法律上最多认定为借款，很难享受房产升值的利益，如果认定为赠与，连返还都不用了！所以，划个重点：说到恋爱期间共同购房怎么防范不必要的风险和争议？杨律师的建议是先小人后君子，双方对相应权利义务作书面约定，尤其是房产只登记在一方名下时！
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本文作者：第一届北京网络知名人士联谊会理事，2017年—2024年微博十大影响力法律大V，北京市中盾律师事务所高级合伙人。
